Che tasse si pagano quando si vende una casa alle Isole Canarie

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Francesco J. De Liso

Abogado – Asesor Fiscal

Che tasse si pagano quando si vende una casa alle Isole Canarie?Vendere una proprietà in queste incantevoli isole spagnole porta con sé delle specificità dovute al particolare contesto fiscale e legale. Questo testo si pone l’obiettivo di guidare venditori, investitori e proprietari attraverso il complesso labirinto delle tasse immobiliari specifiche delle Canarie.

TASSE VENDERE CASA CANARIE

Imposte per vendere casa alle Canarie

Vendere una casa nelle Canarie presenta delle particolarità rispetto ad altre comunità autonome, in quanto, per quanto riguarda le tasse, ognuna di esse ha la propria normativa, e possono esserci differenze significative nei costi totali, qualcosa di simile a quello che succede in caso di acquisto di una casa nelle Canarie.

Se stai considerando vendere la tua proprietà a Gran Canaria, Tenerife, Fuerteventura o in un’altra località dell’arcipelago e vuoi massimizzare i tuoi investimenti, questa guida è essenziale.

Perciò in questo post vogliamo raccontarti quali sono le tasse per vendere una casa nelle Canarie, così potrai calcolare la redditività della tua operazione in modo semplice.

Se hai bisogno di assistenza legale in una procedura di compravendita o in qualsiasi altro aspetto immobiliare nelle Canarie, contatta i nostri avvocati immobiliaristi a Las Palmas.

Per questioni fiscali, un commercialista italiano alle Canarie può offrire consulenza specifica sulle implicazioni fiscali per gli italiani che vendono proprietà nell’arcipelago.

Tassazione nello specifico

In ogni vendita di casa ci sono due tasse principali a cui dovrai far fronte: la plusvalenza municipale (o Imposta sull’Incremento del Valore dei Terreni di Natura Urbana -IIVTNU-) e l’IRPEF.

Inoltre, dovrai pagare l’IBI o Imposta sugli Immobili, ripartendo il suo importo con l’acquirente in funzione della data di compravendita (dato che questo tributo si paga annualmente).

Plusvalenza municipale nelle Canarie

Si tratta di una tassa che grava, come indica il nome, l’aumento di valore dell’immobile, o, detto in altro modo, l’arricchimento che otterrai a seguito della compravendita, considerando il valore del bene nel momento in cui lo hai acquistato.

Per quanto concerne gli atti giuridici che comportano un trasferimento di proprietà, la normativa fa riferimento alla compravendita, alla permuta, alla donazione, all’eredità, agli eccessi di assegnazione, all’espropriazione forzosa, all’asta giudiziaria o notarile e all’usucapione.

È importante sapere che, al contrario di quanto accaduto durante la crisi del 2008, questa imposta deve essere pagata solo quando effettivamente esista un guadagno, pertanto non dovrebbe essere versata in caso di vendita in perdita.

In quel periodo si dava per scontato che i beni immobili aumentassero sempre di valore e che, di conseguenza, ci sarebbe sempre stata un guadagno in una compravendita immobiliare.

Tuttavia, lo scoppio della bolla immobiliare ha chiarito che questo assunto non è sempre valido e, di fronte alla moltitudine di casi di vendite in perdita (molti dei quali legati alle dazioni in pagamento), il Tribunale Costituzionale ha preso posizione contro la pratica della sua riscossione in tali circostanze. Prima di questo pronunciamento da parte dell’Alta Corte, vi sono state numerose sentenze da parte di tribunali e corti inferiori.

In particolare, nelle sentenze del 2017, il TC ha concluso che, nei casi in cui si sia verificata una perdita nel valore del suolo tra la data di acquisto e quella di vendita dell’immobile, non dovrebbe essere richiesto il pagamento di questa imposta.

Inoltre, nel 2019 ha chiarito che risulta incostituzionale riscuotere la plusvalenza municipale quando l’importo è superiore all’incremento patrimoniale.

Per calcolare la plusvalenza municipale alle Canarie dovrai tenere in considerazione il valore catastale dell’immobile e il numero di anni che l’abitazione è stata di tua proprietà.

A seconda di questo periodo, ogni comune stabilisce un coefficiente di incremento che si applica sul valore catastale. Con questa operazione otterrai la base imponibile, sulla quale verrà poi applicata l’aliquota impositiva stabilita dal tuo comune.

 “Quando si affronta la vendita di un immobile, è fondamentale comprendere le implicazioni fiscali associate, in particolare per l’IRPEF”

José Bruno Ramírez Cubas

Abogado - Asesor Fiscal, Fiscal Tax Canarie

IRPEF alla vendita di casa nelle Canarie

Nel caso dell’IRPEF, dovremo dichiarare l’eventuale guadagno ottenuto dalla compravendita. Come nel caso precedente, se non esiste un guadagno patrimoniale, non ci sarebbe niente di “extra” da dichiarare.

Inoltre, ci sono altri casi esenti:

1) Reinvestimento dell’abitazione principale.

Se reinvesti il tuo guadagno in una nuova abitazione principale, i guadagni ottenuti dalla vendita di un appartamento possono essere esentati dalle tasse.

2) Dazione in pagamento.

In questi casi, qualsiasi guadagno patrimoniale derivante dalla dazione in pagamento dell’abitazione, destinata a soddisfare un debito ipotecario, è esente da tassazione.

3) Anziani di età superiore ai 65 anni e persone dipendenti.

Gli anziani di età superiore ai 65 anni non saranno tassati per la vendita della loro abitazione principale, né le persone in situazione di dipendenza severa che giustificano legalmente il loro caso.

In questo caso, il calcolo del guadagno differisce dal caso della plusvalenza municipale: prenderemo in considerazione il prezzo di acquisto e quello di vendita, ma anche le spese associate a entrambe le operazioni.

Così, al prezzo di acquisto aggiungeremo le spese sostenute per investimenti e migliorie, così come spese e tributi, e sottrarremo le ammortizzazioni.

D’altra parte, dal prezzo di vendita dedurremo le spese sostenute per tributi e gestioni. Il guadagno patrimoniale sarà il risultato della sottrazione del valore di acquisizione dal valore di trasmissione, e a questo totale sarà applicata una determinata aliquota dell’IRPEF.

Tra le spese di trasmissione, possiamo includere concetti come le commissioni dell’agenzia immobiliare, la plusvalenza municipale o le spese per la cancellazione dell’ipoteca.

Per quanto riguarda il valore di acquisizione, possiamo aggiungere le spese legate all’ipoteca, alla notai, all’Imposta sulle Transazioni Patrimoniali… ma non possiamo includere gli interessi ipotecari né le commissioni correlate all’ipoteca. Possiamo anche aggiungere i costi per riforme e riparazioni significative (ristrutturare il bagno o la cucina, cambiare pavimento…) Inoltre, dobbiamo sottrarre le ammortizzazioni dedotte fiscalmente (deduzioni dall’IRPEF, IBI, spese condominiali…)

Il passaggio successivo è applicare l’aliquota impositiva corrispondente, secondo la seguente tabella (e sempre che esista un guadagno):

Guadagni fino a 6.000 euro: 19 percento.
Guadagni tra 6.000 e 50.000 euro: 21 percento.
Guadagni tra 50.000 euro e 200.000 euro: 23 percento.
Guadagni oltre 200.000 euro: 26 percento.

IBI nelle Canarie nella vendita di casa

Infine, l’IBI (che si paga annualmente) sarà ripartito tra compratore e venditore tenendo conto della data della compravendita. La corretta gestione di questa tassa è essenziale per assicurarsi che sia il venditore sia l’acquirente rispettino le loro obbligazioni fiscali in maniera equa.

La vendita di proprietà immobiliari nelle Canarie, sia che si tratti di Gran Canaria, Tenerife, Fuerteventura, o altre isole, richiede una buona conoscenza del sistema fiscale locale e delle sue peculiarità.

Avvalersi della consulenza di professionisti quali avvocati immobiliaristi e commercialisti italiani in loco può fare la differenza nell’assicurarti la massima efficienza fiscale e legale nella vendita della tua proprietà nelle Canarie.

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