COMPRARE UNA CASA A GRAN CANARIA: TUTTO QUELLO CHE DEVI SAPERE

Avv. Francesco Junior De Liso

Esperto in Fiscalità delle Canarie

Informazioni sull’acquisto di una proprietà a Gran Canaria

Ogni anno, circa 20 milioni di turisti visitano le Isole Canarie, di cui oltre 5 milioni scelgono Gran Canaria come destinazione vacanziera, per lasciarsi affascinare dalla splendida e variegata natura, dalle piacevoli temperature durante tutto l’anno, dall’Oceano Atlantico con le sue belle e infinite spiagge di sabbia e dall’ospitalità dei canari.

Per molte persone, investire in una proprietà residenziale in un luogo di interesse è anche un investimento promettente. I prezzi delle proprietà immobiliari sono aumentati in modo costante e significativo negli ultimi anni, o meglio, decenni, e questo aumento di valore continuerà nel 2024. Certamente, il mercato immobiliare è soggetto a certe fluttuazioni, una situazione normale e in nessun modo insolita.

Pertanto, l’acquisto di beni dovrebbe essere considerato, in generale, come un investimento a lungo termine. Tale investimento dovrebbe anche basarsi su una solida fondazione, quindi il nostro consiglio è di non indebitarsi eccessivamente per una proprietà. 

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DOCUMENTAZIONE DA CONTROLLARE PRIMA DI COMPRARE UNA CASA ALLE CANARIE

Abbiamo già parlato in diversi articoli precedenti sulla documentazione da controllare prima di comprare una casa alle Canarie. I notai spagnoli, a differenza dell’Italia svolgono un rulo di controllo meno accurato rispetto ad i notai italiani e per questo motivo dovrai controllare personalmente tutta la documentazione. Se vuoi approfondire questo tema ti consigliamo di leggere il nostro articolo sulla consulenza legale per comprare casa alle Canarie.

  • Verificare il Registro di Proprietà.

Bisogna verificare se l’abitazione è registrata a nome del venditore e priva di vincoli. In caso contrario, sarà necessario svolgere pratiche preliminari all’acquisto dell’immobile che comportano spese che dovrebbero essere coperte dal venditore. Richiedi una nota simple presso il Registro de la Propiedad.

  • Verificare il Catasto dei Beni Immobili.

Ciò consente di ottenere informazioni descrittive e grafiche su un bene immobile, come la superficie costruita, il piano o l’anno di costruzione dell’abitazione.

  • Verificare il pagamento dell’Imposta sui Beni Immobili (IBI).

Prima di effettuare l’acquisto, è necessario assicurarsi che il precedente proprietario abbia regolarmente pagato le tasse al Comune. Se ci fossero pagamenti in sospeso, di solito è il venditore a saldarli o a scontarli dal prezzo finale di acquisto.

  • Rivedere i conti della comunità di proprietari.

È importante conoscere la quota che dovrà essere pagata periodicamente, ma anche quali sono le spese abituali e se la comunità ha debiti o se è prevista una contribuzione straordinaria. Se ci sono quote arretrate, l’abitazione risponde per le somme dovute dell’anno in corso e degli ultimi tre anni.

  • Verificare l’assenza di locazioni.

Il venditore dovrà confermare se l’abitazione è soggetta a locazione o affitto prima dell’acquisto.

  • Altri controlli.

Il certificato di efficienza energetica, il certificato di abitabilità o la licenza di prima occupazione (documento che attesta che l’edificio costruito soddisfa tutti i requisiti legali per essere destinato a uso residenziale) sono altri documenti che il vecchio proprietario deve consegnare al nuovo prima dell’acquisto dell’abitazione

POSSO FINANZIARE UNA PROPRIETÀ A GRAN CANARIA?

La risposta è sì, naturalmente puoi finanziare una casa, un bungalow o un appartamento. Alcuni dei nostri clienti amano sfruttare questa possibilità durante l’acquisto. I bassi tassi di interesse che esistono da molto tempo sono, naturalmente, un altro incentivo sulla strada per la proprietà dei loro sogni. A questo punto, vorremmo ringraziare la politica degli interessi della Banca Centrale Europea.

Se non hai la tua residenza principale ai fini fiscali in Spagna o a Gran Canaria, le banche ti concederanno circa il 60% del valore stimato della proprietà. Ciò significa che la banca che finanzia incaricherà un ufficio di valutazione (ad esempio, Tinsa), che stimerà l’appartamento, la casa o il terreno corrispondente.

Di solito, la valutazione è nettamente inferiore ai prezzi di vendita commercializzati sul mercato. Le banche vogliono semplicemente fornirsi di un cuscinetto di sicurezza per poter vendere rapidamente e in modo remunerativo in un’eventuale asta.

Ad esempio, se vuoi comprare un bungalow a Playa del Inglés per 210.000 euro, la banca arriva a una valutazione di 160.000 euro attraverso un valutatore, di questi 160.000 euro riceveresti il 60%, che sarebbero 96.000 euro. Tuttavia, poiché il venditore vuole 210.000 euro per la sua proprietà, dovresti contribuire con 114.000 euro di capitale in questo esempio.

Oltre a questo ci sono i costi aggiuntivi di acquisto, di cui parlerò tra poco. Se vivi a Gran Canaria e hai la tua residenza principale (Residencia) qui, le banche locali solitamente concedono fino all’80% del valore stimato. Di conseguenza, la tua partecipazione di capitale scenderebbe a circa 80.000 euro.

Qui a Gran Canaria consigliamo  le seguenti banche: Santander, il BBVA o La Caixa.

QUALI DOCUMENTI SONO NECESSARI PER L’ACQUISTO DI UNA PROPRIETÀ A GRAN CANARIA E QUALE NOTAIO È RESPONSABILE, DEVONO ESSERE FIRMATI PRESSO UN NOTAIO?

Un consiglio molto importante in questo momento: non comprare mai senza un atto pubblico di vendita. I contratti di compravendita privati possono essere legalmente validi, ma possono causare vari problemi. Se i nostri avvocati ti accompagnano dal notaio, prepareremo tutti i documenti in anticipo per garantire una transazione di acquisto sicura.

Dopotutto, se stai leggendo quest’articolo ti stai informando per comprare una proprietà con sicurezza giuridica. Per questo è necessaria un’estratto attuale del registro di proprietà, un certificato non debitore dal comune e, se l’appartamento si trova in una comunità di proprietari, è necessario anche un certificato della comunità di proprietari. Come acquirente o venditore, devi presentare un documento d’identità o un passaporto valido al notaio.

Con il fine di risparmiare un certo tempo tra l’impegno di acquisto e l’effettiva nomina del notaio, spesso si utilizzano i contratti di opzione di acquisto/contratto di riserva. L’importo dell’anticipo solitamente è il 10% del prezzo di acquisto (caparra).

Questi soldi vengono trasferiti sul conto del venditore, su un conto del notaio, su uno studio di consulenza o anche su un conto dell’agenzia immobiliare per la custodia fiduciaria.

QUALI SONO I COSTI AGGIUNTIVI DI ACQUISTARE UNA PROPRIETÀ A GRAN CANARIA?

I costi aggiuntivi di acquisto unici ammontano a circa l’8,5% del prezzo di acquisto. La maggior parte va all’Agenzia delle Entrate con un 6,5% di Imposta sulle Trasmissioni Patrimoniali – ITP.

Se non sei cittadino spagnolo e non puoi dimostrare di avere la tua residenza principale in Spagna ai fini fiscali, devi designare un rappresentante fiscale presso il notaio. Se desideri affittare la proprietà dopo la transazione di acquisto, la questione della dichiarazione dei redditi è un po’ più complessa ed è un argomento a parte.

A COSA PRESTARE PARTICOLARE ATTENZIONE QUANDO ACQUISTI UNA PROPRIETÀ IN SPAGNA?

Gran Canaria è un continente in formato miniatura con 15 zone climatiche, l’isola ha un diametro di circa 60 km e una superficie di circa 1.600 km². Pertanto, il mio consiglio in questo momento è di informarti bene sui diversi luoghi e regioni dell’isola prima di comprare.

Il nord intorno a Las Palmas, Galdár, Agaete, Santa Brígida, Tafira o Telde è durante i mesi invernali chiaramente più fresco e umido rispetto al sud dell’isola con Maspalomas, Playa del Inglés, San Agustín, Meloneras ecc.

Molti dei nostri clienti vengono sull’isola per il sole e le piacevoli temperature durante tutto l’anno, quindi presta molta attenzione alla posizione della proprietà. Dai un’occhiata alla proprietà in vendita, preferibilmente con un artigiano o un esperto. Assicurati che non si tratti di una costruzione “nero” illegale (specialmente nel caso delle tenute in montagna) e che i documenti siano in ordine.

Non comprare senza un notaio, calcola i costi aggiuntivi dell’acquisto, visita la casa o l’appartamento a diverse ore del giorno, poni tuo avvocato immobiliarista qualsiasi domanda tu possa avere. L’acquisto di una proprietà dovrebbe essere un piacere e per questo è necessario un buon feeling come acquirente.

Ora potrei certamente elencare molti più punti e approfondire argomenti individuali con maggiore profondità. Tuttavia, secondo la nostra esperienza, i siti web non sostituiscono la consulenza personale e individuale, ma forniscono una buona prima impressione. Se sei interessato a comprare o vendere la tua proprietà a Gran Canaria, non esitare a contattarci.

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