COSA SI INTENDE PER ZONA IN TENSIONE?

Si tratta di quartieri o municipi in cui saranno orientate azioni pubbliche quando esista un rischio particolare di offerta insufficiente di abitazioni per la popolazione. La dichiarazione di zona a mercato residenziale in tensione è di competenza delle comunità autonome e dei comuni, e la sua validità sarà di tre anni, prorogabile annualmente.

Per poter dichiarare una zona in tensione è necessario soddisfare una delle seguenti condizioni:

• Che il costo medio dell’affitto o del mutuo, oltre alle spese e alle forniture di base, superi il 30% del reddito medio delle famiglie. Ad esempio, se il reddito medio della zona è di 3.000 euro per famiglia, l’affitto più le spese di fornitura non potranno superare i 900 euro.
• Oppure che l’importo degli affitti o dell’acquisto dell’abitazione sia aumentato almeno di tre punti percentuali sopra l’IPC nei cinque anni precedenti la dichiarazione dell’area in tensione. Ad esempio, se l’affitto medio di un appartamento costava 1.000 euro nel gennaio 2019, moltiplicato per l’IPC fino a gennaio 2022 (aumento del 11,8% più tre punti percentuali aggiuntivi, il 14,8%), quando il prezzo dell’affitto raggiunge i 1.500 euro, la zona sarà considerata in tensione.

DIFFERENZA TRA PICCOLI E GRANDI PROPRIETARI

I grandi proprietari ed i piccoli proprietari rappresentano attori fondamentali nel contesto immobiliare delle canarie. La distinzione tra questi due gruppi è stata introdotta anche nelle zone tensionate, al fine di monitorare e regolare la presenza di soggetti con un numero significativo di immobili.

I grandi proprietari sono definiti come persone fisiche o giuridiche che possiedono più di dieci immobili urbani o una superficie costruita di oltre 1.500 m2 ad uso residenziale, escludendo garage e cantine. Questa categoria comprende investitori, società immobiliari, fondi di investimento immobiliare e altri soggetti che dispongono di una vasta proprietà immobiliare.

Tuttavia, nelle zone tensionate, la definizione di grandi proprietari può essere estesa per includere anche coloro che possiedono cinque o più abitazioni nello stesso comune o quartiere. Questa disposizione mira a coprire situazioni in cui un singolo soggetto o un’azienda ha una notevole concentrazione di proprietà in una specifica area geografica.

I piccoli proprietari, d’altra parte, sono individui o entità che possiedono un numero limitato di immobili. Solitamente, sono proprietari di una o poche abitazioni ad uso residenziale. Questa categoria può includere famiglie che possiedono una seconda casa, investitori immobiliari con una piccola portfolio e proprietari terrieri che hanno ereditato o acquisito poche proprietà nel corso degli anni.

La distinzione tra grandi proprietari e piccoli proprietari è rilevante nel contesto delle zone tensionate perché influisce sulle politiche e le normative immobiliari. In alcuni casi, possono essere previste restrizioni o regolamentazioni specifiche per i grandi tenitori al fine di garantire una maggiore equità e accessibilità al mercato immobiliare per i potenziali acquirenti o affittuari.

Ad esempio, potrebbe essere stabilito un limite massimo al numero di immobili che un grande proprietario può possedere in determinate zone tensionate, al fine di evitare un’eccessiva concentrazione di potere nel settore immobiliare. Questo tipo di politiche mirano a promuovere una maggiore diversità di offerta e a favorire l’accesso a una casa dignitosa per un’ampia gamma di persone e famiglie.

D’altra parte, i piccoli proprietari possono beneficiare di agevolazioni fiscali o incentivi per stimolare l’acquisto o l’affitto delle loro proprietà. Questo può contribuire a sostenere il settore immobiliare locale e a fornire opportunità abitative per coloro che preferiscono investire in una scala più ridotta.

In conclusione, la distinzione tra grandi proprieatri e piccoli proprietari rappresenta un aspetto importante nel contesto immobiliare. Questa distinzione consente alle autorità di adottare politiche e misure specifiche per affrontare le sfide e promuovere l’accessibilità abitativa per tutti i cittadini. Allo stesso tempo, favorisce un equilibrio tra gli interessi dei grandi investitori immobiliari e delle famiglie che desiderano possedere o affittare una casa.

COME VENGONO REGOLATE LE PROROGHE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE ALLE CANARIE? 

Con la nuova formulazione, la Legge sulle Locazioni Urbane stabilisce che al termine del contratto di locazione (che deve avere una durata minima di cinque anni, o sette anni se il proprietario è una persona giuridica), se il proprietario non dà preavviso con quattro mesi di anticipo (due mesi per l’inquilino), il contratto verrà automaticamente prorogato per periodi annuali fino a un massimo di tre anni, a meno che l’affittuario decida di non rinnovare il contratto ad ogni annualità.

La legge stabilisce come novità che prima della scadenza della proroga, l’affittuario in situazione di vulnerabilità sociale può richiedere un’altra proroga straordinaria per un periodo massimo di un anno. Questa richiesta di proroga straordinaria richiederà che l’affittuario dimostri la propria situazione di vulnerabilità sociale ed economica sulla base di un rapporto o certificato emesso nell’ultimo anno dai servizi sociali comunali o regionali e dovrà essere obbligatoriamente accettata dal locatore quando questi è un grande possessore di immobili.

Se l’abitazione si trova in una zona tensionata, l’affittuario potrà, al termine di ogni proroga, posticipare nuovamente e in modo straordinario il contratto di locazione per periodi annuali per un massimo di tre anni.

Il proprietario dovrà obbligatoriamente accettare la proroga, senza fare distinzioni se è un grande possessore o meno. Il proprietario può evitare questa proroga e riavere la proprietà quando ha comunicato la necessità di occupare l’appartamento locato per destinarlo ad abitazione permanente per sé o per i propri familiari di primo grado di parentela o adozione, o per il coniuge nei casi di sentenza definitiva di separazione, divorzio o annullamento del matrimonio.

Si può pagare l’affitto in contanti?

La legge stabilisce che il pagamento dell’affitto debba essere effettuato tramite mezzi elettronici. Questa disposizione mira a favorire la tracciabilità dei pagamenti e la sicurezza delle transazioni. Tuttavia, si prevede un’eccezione a questa regola generale.

Nel caso in cui l’affittuario o il proprietario non disponga di un conto bancario o non abbia accesso a mezzi elettronici di pagamento, e a condizione che ne faccia esplicita richiesta, sarà possibile effettuare il pagamento dell’affitto in contanti direttamente presso l’abitazione arrendata.

Questa eccezione è stata introdotta per garantire che le persone che non hanno accesso ai servizi bancari o ai mezzi di pagamento elettronici non siano discriminate o escluse dal mercato degli affitti. Riconoscendo che alcune persone potrebbero trovarsi in situazioni particolari in cui l’utilizzo di metodi di pagamento elettronici risulta difficoltoso o impossibile, si permette loro di effettuare il pagamento in contanti, offrendo un’alternativa praticabile.

Tuttavia, è importante notare che questa opzione di pagamento in contanti è considerata un’eccezione e non la norma. L’obiettivo principale resta quello di incoraggiare l’utilizzo dei mezzi di pagamento elettronici per garantire maggiore sicurezza e tracciabilità delle transazioni. Si raccomanda agli affittuari e ai proprietari di adottare preferibilmente modalità di pagamento elettroniche per semplificare le procedure e promuovere una gestione più efficiente degli affitti.

È fondamentale che tutte le transazioni, indipendentemente dal metodo di pagamento scelto, siano documentate in modo adeguato. Gli affittuari devono richiedere e conservare le ricevute di pagamento come prova di avvenuta transazione, mentre i proprietari devono fornire ricevute o documenti di conferma ai fini contabili.

In conclusione, sebbene la regola generale sia quella del pagamento dell’affitto tramite mezzi elettronici, è prevista un’eccezione che consente il pagamento in contanti in situazioni particolari. Questa disposizione mira a garantire l’accesso equo al mercato degli affitti per coloro che non possono utilizzare i mezzi di pagamento elettronici, tuttavia si raccomanda comunque l’utilizzo preferenziale dei metodi di pagamento elettronici per una gestione più efficiente e sicura delle transazioni immobiliari.

POSSONO ALZARMI L’AFFITTO ALLE CANARIE?

Addio all’ IPC per l’aggiornamento degli affitti, così recita il comunicato sulle nuove misure della Ley de Vivienda del 2023. Una normativa entrata in vigore il 26 maggio e che prevede, tra le altre misure, il limite all’aumento dei prezzi degli affitti.

A tal fine, per il 2023 e il 2024 sono stati concordati degli aumenti massimi (anche se con eccezioni) e si prevede che per il 2025 venga creato un nuovo indice di aggiornamento degli affitti.  Questo nuovo indice sarà, secondo le dichiarazioni della conferenza stampa di presentazione della normativa, “più stabile dell’IPC e anche più basso”. 

Fino a febbraio 2022, il modo di aggiornare annualmente il prezzo degli affitti era, nella maggior parte dei contratti, tramite l’IPC. Tuttavia, da aprile 2022 fino al 31 dicembre 2023, il prezzo dei contratti di locazione verrà aggiornato con l’Indice di Garanzia di Competitività (IGC), il quale è limitato ad un massimo del 2%.

Si può pagare l’affitto in contanti?

In base alle modifiche apportate alla Legge sugli Affitti Urbani, a partire dalla data di entrata in vigore, i costi di gestione dell’agenzia immobiliare e quelli relativi alla stipula del contratto saranno a carico del locatore o proprietario. Questo significa che sarà compito del proprietario coprire tali spese.

Tuttavia, è importante notare che le parti coinvolte nel contratto di locazione potranno concordare diversamente riguardo ai costi generali dell’immobile e ai servizi ad esso collegati. Ad esempio, potranno stabilire che tali spese siano a carico del conduttore. Ciò può essere oggetto di negoziazione e accordo tra le parti.

Tuttavia, è importante sottolineare che, nonostante la possibilità di addebitare al conduttore le spese generali dell’immobile, è vietato aumentare l’affitto complessivo tramite l’introduzione di nuovi costi o spese che non siano stati preventivamente concordati. Questo significa che il locatore non può imporre al conduttore l’obbligo di pagare spese extra che non sono state concordate in anticipo nel contratto di locazione.

L’obiettivo di queste disposizioni è garantire una maggiore trasparenza e protezione per gli inquilini, evitando aumenti improvvisi dell’affitto attraverso l’aggiunta di nuove spese. Allo stesso tempo, si cerca di garantire che il locatore non sia gravato eccessivamente dai costi di gestione dell’agenzia immobiliare e della formalizzazione del contratto.

In conclusione, la nuova normativa stabilisce che il locatore è responsabile dei costi di gestione immobiliare e di formalizzazione del contratto, mentre le spese generali dell’immobile possono essere negoziate tra le parti, ma senza aumentare l’affitto in modo non concordato.

COME INCIDE SULL’IBI LA NUOVA LEGGE SULLE CASE?

A partire dal 1º gennaio 2024, i nuovi contratti di locazione stipulati a partire dal 26 maggio 2023 perderanno la deduzione fiscale del 60% per passare al 50%, che potrà essere aumentata fino al 90% nel caso in cui si firmi un nuovo contratto di locazione per una proprietà situata in una zona tensionata, con una riduzione di almeno il 5% rispetto all’affitto precedente.

La riduzione sarà del 60% nel caso in cui l’immobile sia stato oggetto di interventi di riabilitazione. Potrà raggiungere una deduzione del 70% nel caso di immobili destinati alla locazione situati in zone tensionate e affittati a giovani tra i 18 e i 35 anni, o nel caso di abitazioni destinate all’affitto sociale.

Per le proprietà che sono rimaste vuote per più di due anni e i cui proprietari possiedono più di quattro case nello stesso comune, il governo consente ai comuni di aumentare l’aliquota dell’Imposta Municipale sugli Immobili (IBI) con una sovrattassa fino al 150%.

ASSISTENZA LEGALE PER AFFITTI ALLE CANARIE

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• Consulenza per la redazione e negoziazione dei contratti di locazione, garantendo che siano conformi alle leggi e regolamenti locali.
• Assistenza nella risoluzione di controversie tra proprietari e inquilini, comprese quelle riguardanti pagamenti, manutenzione e diritti e doveri delle parti coinvolte.
• Rappresentanza legale in procedimenti di sfratto o recupero delle proprietà.
• Consulenza sulla normativa fiscale e tributaria applicabile agli affitti, inclusa la dichiarazione dei redditi e gli adempimenti fiscali.
• Assistenza nella gestione delle problematiche legate alla proprietà, come l’obbligo di iscrizione nel Registro delle Proprietà e l’ottenimento delle licenze necessarie per l’affitto turistico.

La nostra conoscenza approfondita del diritto delle locazioni alle Canarie e la nostra esperienza pratica ci consentono di offrire soluzioni legali personalizzate e di alta qualità ai nostri clienti. Siamo impegnati a proteggere gli interessi dei nostri clienti e a garantire il rispetto delle leggi e dei regolamenti locali in materia di locazioni e affitti.

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