Ad esempio, una villa con un valore di vendita reale di circa 500.000,00€ potrebbe avere un valore catastale di 100.000,00€ e pagare circa 533,00€ a titolo di I.B.I.

L’I.B.I. è un’imposta annuale che di solito viene addebitata tra i mesi di giugno e luglio, e il pagamento viene domiciliato per evitare di doverlo pagare in contanti ogni anno. Ogni Comune ha il potere, entro certi limiti, di applicare una serie di coefficienti ai valori catastali, il che significa che l’importo da pagare a titolo di I.B.I. può variare. Va anche notato che il valore catastale non viene revisionato in modo continuo e uniforme su tutto il territorio spagnolo, il che comporta “disparità comparative”.

Per concludere questa sezione, menzioniamo anche altre spese e tasse da considerare quando si acquista una proprietà in Spagna e quindi alle Canarie:

– Tassa per la raccolta dei rifiuti domestici

– Tassa per la raccolta dei rifiuti da giardino (solo in alcuni Comuni e per alcune proprietà)

– Fornitura di acqua

– Fornitura di energia elettrica

SPESE E TASSE DA CONSIDERARE ALL’ACQUISTO DI UNA PROPRIETÀ A GRAN CANARIA, TENERIFE, LANZAROTE E FUERTEVENTURA

Prima di vedere che tasse si pagano per l’acquisto di una proprietà alle Canarie, è necessario distinguere due tipi di proprietà: quelle nuove e quella di seconda mano. Lo Stato spagnolo ha incoraggiato l’acquisto di abitazioni nuove applicando una diversa aliquota fiscale alle proprietà di seconda mano, ossia quelle che sono già state trasferite una o più volte.

Quando si acquista una proprietà nuova da un promotore-costruttore alle Canarie, l’acquirente dovrà pagare un 5% di I.G.I.C. (Impuesto General Indirecto Canario) sul prezzo dell’immobile. Tale I.G.I.C. si applica esclusivamente alle Canarie ed è un’aliquota fiscale molto vantaggiosa se confrontata con l’I.V.A. (Impuesto Sobre el Valor Añadido) che si applica nel resto della Spagna, che è del 7% per l’acquisto di una casa e del 16% per l’acquisto di qualsiasi altro tipo di immobile. È importante notare che lo Stato spagnolo sta seriamente considerando l’aumento dell’aliquota del 7% al 8% e del 16% al 18%, rendendo così la differenza con le Canarie ancora maggiore.

Oltre all’I.G.I.C. o all’I.V.A. nel caso di un immobile acquistato nel territorio peninsulare, è necessario pagare l’Imposta sugli Atti Giuridici Documentati, che nelle Canarie ammonta allo 0,75% del prezzo della proprietà.

In particolare, è prevista un’aliquota del 5% per la compravendita dell’abitazione principale quando la base imponibile è pari o inferiore a 150.000 euro (i limiti per le famiglie numerose sono più alti) e il soggetto non è proprietario o nudo proprietario o usufruttuario di un’altra abitazione. Se, oltre a questi requisiti, viene soddisfatto anche uno dei seguenti, l’aliquota sarà del 3%:

– Avere 35 anni o meno.

– Essere parte di una famiglia numerosa.

– Avere una disabilità pari o superiore al 65%.

– Essere una donna vittima di violenza di genere (con un ordine di protezione in vigore o una sentenza definitiva del tribunale).

– Essere membro di una famiglia monoparentale.

– Il reddito del nucleo familiare di cui fa parte l’acquirente deve essere (nel periodo d’imposta dell’anno solare precedente la maturazione della fornitura) fino a 24.000 euro (con un supplemento di 10.000 euro in caso di tassazione congiunta).

Nel caso di acquisto di un immobile di seconda mano alle Isole Canarie, sarà necessario pagare l’Imposta di Trasferimento e l’Imposta di Bollo (ITP e AJD) invece dell’IGIC. L’aliquota generale applicabile alle Isole Canarie è pari al 6,5% del valore dell’immobile.

Tuttavia, in questi casi può essere applicata un’aliquota ridotta del 5%:

– Quando l’immobile deve costituire la residenza abituale del contribuente.

– Quando la base imponibile del trasferimento dell’immobile, compresi i garage e gli annessi situati nello stesso edificio e trasferiti congiuntamente, è inferiore o uguale a 150.000 euro.

– Quando, al momento della maturazione della consegna della nuova abitazione, il contribuente non è proprietario o nudo proprietario o usufruttuario di un’altra abitazione.

È inoltre prevista un’aliquota ridotta dell’1% per le famiglie numerose in determinati casi, nonché per le persone con disabilità o per le famiglie monoparentali a basso reddito.

Vi è un’altra imposta di carattere comunale da considerare quando si acquista una proprietà, l’Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Bienes de Naturaleza Urbana, comunemente noto come “Plusvalía municipal”. Tale imposta tassa l’aumento di valore che i terreni di natura urbana (edificati o meno) hanno subito grazie alle opere e agli investimenti pubblici realizzati nel comune e che hanno contribuito a tale aumento di valore. 

Alle Isole Canarie, anche se la legge regola esattamente il contrario, solitamente si accordava che la Plusvalía Municipal fosse pagata dall’acquirente, anche se alcuni venditori ancora cercano di farlo ma con scarso successo. Un caso che si verifica spesso è che, quando il venditore non è residente a fini fiscali in Spagna, l’importo della Plusvalía Municipal viene trattenuto dal prezzo di vendita e l’agenzia immobiliare o l’acquirente stesso si incaricano di pagarlo al comune per conto del venditore.

Oltre alle imposte precedentemente menzionate, l’acquirente dovrà affrontare il pagamento di determinate spese come gli onorari del notaio presso il quale viene stipulato il contratto di compravendita, nonché gli onorari del Registro della Proprietà per l’iscrizione della nuova titolarità dell’immobile a nome dell’acquirente.

Va notato che in Spagna l’atto pubblico davanti a un notaio del contratto di compravendita e la successiva registrazione presso il Registro della Proprietà è volontaria, ovvero l’acquisto di un immobile può essere effettuato tranquillamente tramite la firma di un contratto privato. Ovviamente, quasi nel 100% dei casi si opta per la via del notaio e del Registro della Proprietà, a causa della sicurezza che deriva dall’iscrizione della titolarità dell’immobile nel Registro, per la quale è requisito indispensabile la previa stipula dell’atto pubblico davanti al notaio.

I compratori privati devono sapere che ci sono leggi che li proteggono come consumatori e utenti. Ad esempio, quanto segue è sempre valido, anche se viene pattuito diversamente nel contratto di compravendita:

1. La Plusvalía Municipal e le spese di cancellazione dell’ipoteca devono essere pagate dal promotore/venditore.
2. L’indennizzo in caso di inadempimento del contratto deve essere uguale per entrambe le parti.

Se si acquista l’immobile da un non residente a fini fiscali in Spagna, esiste l’obbligo di trattenere dal prezzo di vendita un 3% e versarlo all’Agenzia delle Entrate mediante il modello 211 entro il termine del mese successivo alla firma del contratto di compravendita.

Il non residente, entro un termine di 4 mesi dalla firma del contratto di compravendita, dovrà presentare la dichiarazione modello 212, mediante la quale dovrà pagare un importo aggiuntivo o richiedere il rimborso di tutto o parte del denaro trattenuto, a seconda che sia stata ottenuta una plusvalenza o una perdita patrimoniale.

In ogni caso, consigliamo di farvi consigliare da un professionista, poiché può evitare molti problemi. CONTATTACI per richiedere una consulenza e farti assistere per l’acquisto del tuo immobile alle Canarie.