Affitti brevi alle Canarie: prima di quanto rende, la domanda è se si può

Il caso più comune fra i nostri clienti italiani: una casa comprata alle Canarie, affittata ai turisti, e la vita ancora in Italia.

1. Che reddito è

   Reddito dell'immobile, prodotto in Spagna. Lo tassa la Spagna anche se tu non ci metti piede, con la dichiarazione dei non residenti.

2. Quando la casa è vuota

   I periodi in cui non è affittata non sono neutri: per il fisco spagnolo esiste un reddito figurato sull'immobile a disposizione, che si dichiara a parte.

   anche a zero prenotazioni
3. In Italia

   Da residente sei tassato sui redditi ovunque prodotti: l'affitto si dichiara anche in Italia, con il credito d'imposta per quanto pagato in Spagna. Restano il quadro RW e l'imposta italiana sugli immobili all'estero.

   niente cedolare secca
4. Che cosa non cambia

   Il permesso, i requisiti dell'immobile, il numero di registro per pubblicare l'annuncio e l'invio dei dati degli ospiti: valgono comunque, e non dipendono da dove vivi.

Ti sei trasferito davvero: la residenza fiscale è alle Canarie e la casa è qui. Sparisce la doppia dichiarazione, compare la scala canaria.

1. Che reddito è

   Entra nella tua dichiarazione dei redditi spagnola, insieme a tutto il resto: la scala è quella statale più quella autonómica canaria, che è una scala propria.

2. Che cosa si deduce

   Le spese dell'immobile si deducono secondo le regole spagnole, e l'ammortamento ha un suo criterio. È la parte in cui una contabilità tenuta male costa più di quanto costerebbe tenerla bene.

3. Quello che resta in Italia

   Dipende da che cosa hai lasciato lì e da quando il trasferimento è avvenuto: l'iscrizione all'AIRE è un pezzo, non l'intera pratica.

   residenza e AIRE
4. Che cosa non cambia

   Il permesso comunale, il condominio e i registri: la residenza sposta la tua metà della questione, non quella dell'immobile.

La casa è alle Canarie, i servizi durante il soggiorno ci sono — spesso perché li offre il gestore a cui l'hai affidata — e tu vivi in Italia. È la combinazione che più spesso viene classificata male.

1. Che reddito è

   Non è più solo il frutto di un immobile: è un'attività economica, e va inquadrata come tale nell'apertura della posizione fiscale spagnola.

2. La domanda che si apre

   Se in loco c'è una struttura che opera stabilmente per te, va verificato se l'attività configuri una presenza stabile in Spagna: cambia le dichiarazioni e cambia il rapporto con il fisco italiano.

   da esaminare sui contratti
3. Il contratto con il gestore

   Chi incassa dagli ospiti, chi emette i documenti, chi risponde verso il turista: sono tre cose diverse, e nel contratto vanno scritte, perché il fisco le legge lì.

4. In Italia

   La dichiarazione italiana resta dovuta, con il credito d'imposta e gli obblighi di monitoraggio sui beni esteri.

Vivi alle Canarie e gestisci la casa come un'attività ricettiva. Qui non sei un proprietario che affitta: sei un'impresa, con quello che comporta.

1. L'apertura

   Dichiarazione di inizio attività con l'inquadramento corretto: quello dell'ospitalità non è quello della locazione, e sbagliarlo all'inizio te lo porti dietro in ogni dichiarazione successiva.

2. I contributi

   Il regime spagnolo dei lavoratori autonomi non guarda la stagione: la quota mensile è dovuta anche nei mesi in cui la casa è vuota. Per un'attività stagionale è la voce che salta fuori tardi.

   anche a bassa stagione
3. Le dichiarazioni periodiche

   All'annuale si aggiungono gli adempimenti periodici dell'attività economica, con le loro scadenze. È il momento in cui una contabilità vera serve davvero.

4. La forma

   Con più immobili, personale o soci la domanda «persona fisica o società» diventa seria e si decide sui numeri: autónomo o SL.